中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系?!边@標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。
過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,熱點(diǎn)城市投機(jī)炒作動能基本消退,樓市邁出回歸居住屬性的堅實(shí)一步,堅挺的房價出現(xiàn)了松動,市場非理性成交回落。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2018年11月,我國一線城市二手住宅銷售價格持續(xù)下降,15個熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有3個,較上月增加1個。受到資金面壓力趨緊的影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價換量的動力明顯增強(qiáng);同時二手房市場漫天要價情況也顯著減少,市場成交漸趨理性。這些,都為下一步構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,房住不炒是根本定位。過去兩年我國房地產(chǎn)調(diào)控取得預(yù)期成效的基本經(jīng)驗,就是深入落實(shí)房住不炒,即在保障合理住房需求同時,有效抑制住房投資需求,嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為,保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變,變中有憂,外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻,經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,客觀上需要房地產(chǎn)市場能夠理性應(yīng)對,因城施策,分類指導(dǎo)。
構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,關(guān)鍵是要夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。在因城施策、分類指導(dǎo)的政策框架內(nèi),城市政府居于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的中心地位,既是政策實(shí)施的主體,也要切實(shí)承擔(dān)落實(shí)房住不炒的責(zé)任。地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和財政健康的可持續(xù),都離不開健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。值得注意的是,當(dāng)前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經(jīng)受到了終端需求剛性約束。若是過于看重政策措施的短期效果,而不顧中長期效應(yīng),不僅沒有可能形成長效機(jī)制,而且反過來還會阻礙長效機(jī)制的建設(shè),損害到中期經(jīng)濟(jì)增長,并引發(fā)市場風(fēng)險過度積聚。因此,夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,既要鼓勵城市政府因城施策,也要加強(qiáng)對城市政府的分類指導(dǎo),更要強(qiáng)化對房地產(chǎn)政策措施效應(yīng)的監(jiān)測與督導(dǎo),確保政策實(shí)施后房住不炒的底線不被突破。
構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,基礎(chǔ)是完善住房市場體系和住房保障體系。應(yīng)該看到,住房市場既包括商品房市場,也包括住房租賃市場。完善住房市場體系,就是要充分發(fā)展住房市場的各個子市場供應(yīng),利用市場機(jī)制和法律制度,來調(diào)節(jié)和保障不同種類的住房需求,實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人各得其所。同時也要盡快完善城市住房保障體系,增加包括限價房、廉租房、公租房在內(nèi)的保障房供應(yīng),積極滿足城市中低收入人群基本居住需求,特別是熱點(diǎn)城市新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員的剛性居住需求,這不僅關(guān)系到城市社會就業(yè)的穩(wěn)定,也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)的穩(wěn)固。
綜合看,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,既是構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的邏輯起點(diǎn),也是最終歸宿。關(guān)鍵就是要發(fā)揮城市政府的主觀能動作用,既要鼓勵城市政府因城施策,也要進(jìn)行分類指導(dǎo),強(qiáng)化督導(dǎo)問責(zé)。而基礎(chǔ)則是不斷完善的住房市場體系和住房保障體系,既發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用,又有公共職能供應(yīng),確保滿足所有人的居住需求。