記者 杜雨萌 劉 琪
繼上周住建部明確樓市政策優(yōu)化三大方向后，中國人民銀行、國家外匯管理局（以下分別簡稱“央行”“外匯局”）8月1日召開的2023年下半年工作會議指出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
盡管近期政策面對于存量個人房貸利率調(diào)整已有諸多表述，但多家國有銀行信貸部門工作人員告訴《證券日報》記者，目前其所在銀行尚未接到明確調(diào)整通知，存量個人住房貸款利率仍按此前的約定利率執(zhí)行。若后續(xù)有最新政策通知，將及時進行調(diào)整。
存量房貸利率下調(diào)
可設置差異化折扣比例
今年以來，鑒于首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的建立，以及5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)，首套房貸利率與存量房貸利率間的利差持續(xù)擴大。特別是對于前幾年買房的人來說，其房貸利率大部分都屬于“高位站崗”。
居住在北京的王先生告訴《證券日報》記者，他在2020年8月份購房，9月份辦理的貸款手續(xù)。當時貸款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和銀行加點組成，即4.65%+0.55%（55個基點）=5.2%。
而從最新的房貸利率來看，貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，較去年同期分別回落45BP（基點）和25BP。另據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前7月份重點城市的首套平均房貸利率，已較2021年高點下調(diào)超150個基點，大幅降低了居民購房成本。
“盡管目前貸款利率已經(jīng)隨著LPR的調(diào)整降至4.85%，但仍比現(xiàn)在的新增房貸利率高出不少?！蓖跸壬f，身邊有和他貸款利率相當?shù)呐笥岩言诮衲昴瓿踹x擇了提前還款，他則期待存量房貸利率能調(diào)降。
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示，“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。這讓與王先生有相似情況的貸款人有了“盼頭”。而相較于“支持和鼓勵”的措辭，前述8月1日的會議使用了“指導”和“有序調(diào)整”，讓市場普遍理解成釋放出存量個人房貸利率將啟動下調(diào)的信號。
事實上，降低存量房貸利率并非沒有先例。早在2008年10月份，央行曾發(fā)布《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時將最低首付款比例調(diào)整為20%。彼時由于“轉(zhuǎn)按揭”正盛行，因此銀行為爭奪客戶普遍都選擇給予存量按揭貸款利率七折優(yōu)惠。
“此項政策對扭轉(zhuǎn)當時樓市下滑勢頭起到了關鍵作用?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調(diào)存量個人房貸利率不存在實質(zhì)性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量個人房貸利率設置差異化的折扣比例或降點幅度等。
王青預計，存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度，總體上有可能在0.5個百分點至1.0個百分點左右。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟在接受《證券日報》記者采訪時表示，調(diào)整存量個人房貸利率，可以降低居民購房成本和利息負擔，更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。
政策優(yōu)化助房地產(chǎn)市場
平穩(wěn)建康發(fā)展
年初以來，雖然房地產(chǎn)市場政策優(yōu)化的節(jié)奏與力度不斷加碼，但上半年“先揚后抑”的走勢似乎顯示出當前樓市復蘇動能不足。
從7月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當月新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平。從結(jié)構(gòu)上看，7月份，一線、二線城市、三四線城市商品住宅成交面積同環(huán)比均下降，同比分別下降2.4%、29.4%、28.5%，環(huán)比來看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降9.8%，二線代表城市環(huán)比下降29.9%，三四線代表城市下降11.8%。
房產(chǎn)中介對此感受頗深。北京地區(qū)的一家房產(chǎn)中介工作人員對《證券日報》記者直言，從4月份開始，北京地區(qū)的二手房成交情況就不太好，掛牌價也在持續(xù)下降，降幅少則5%，多則10%甚至更多。
面對持續(xù)處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場，7月份以來，樓市優(yōu)化政策力度更大、更超預期。
7月24日，中共中央政治局召開會議明確指出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，隨后，住建部表示，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。疊加此次央行提到的指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，以上措施無不直指當前抑制住房消費的核心方面。
上述房產(chǎn)中介告訴記者，從住建部表態(tài)個人住房貸款“認房不認貸”后，幾乎每天都有人咨詢。
“目前我行執(zhí)行的二套房貸利率為5.25%，如果此后‘認房不認貸’政策能在北京正式落地，那么，購房者將會以目前4.25%的首套房貸款利率進行貸款，大大降低購房成本?！弊蛉?，某家國有大型銀行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，當然，這只是目前的貸款利率。隨著此次央行再次提到繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，預計后續(xù)貸款利率還會繼續(xù)下調(diào)。
某房企相關人士對《證券日報》記者表示，隨著房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整，預計接下來購房首付、房貸利率方面也會有利好政策出臺，尤其是存量個人房貸利率，或有實質(zhì)性下降。隨著后續(xù)住房消費的回暖，這將進一步暢通房地產(chǎn)交易鏈條，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日報》記者采訪時表示，隨著近期中央、相關監(jiān)管部門以及地方對房地產(chǎn)市場的密集表態(tài)和發(fā)聲，預計各地方的因城施策將加快落地，政策調(diào)整也將圍繞降門檻、降成本展開。