仲裁庭：租賃合同雖無效，但租金必須交

德州晚報(bào)全媒體記者孫良玉通訊員王閱

在很多仲裁案例中，出租房屋為小產(chǎn)權(quán)房，并未取得不動產(chǎn)權(quán)證。那么，未取得不動產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房對外出租簽訂的房屋租賃合同有法律效力嗎？近期，德州仲裁委員會就受理了這樣一起房屋租賃糾紛，租戶稱涉案房屋沒有不動產(chǎn)權(quán)證，所以租賃合同無效且不需要支付租金。后經(jīng)仲裁調(diào)解，租戶補(bǔ)交了房屋租金。

2017年12月25日，市民王先生與李某簽訂了房屋租賃合同，將其自有的位于德州運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某小區(qū)內(nèi)的501號房屋出租給李某，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租賃期3年，每年租金21600元。同時(shí)約定李某每年1月10日和6月10日前向王先生各支付一次房租，每次預(yù)付租金10800元。

合同簽訂后，王先生按照約定將房屋出租給李某。但李某僅在2018年1月10日向王先生支付租金10800元，至2019年7月初申請仲裁之日，李某卻再未向王先生支付租金，王先生多次向李某追討未果，故向仲裁委申請仲裁，請求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并要求李某支付租金21600元。

經(jīng)仲裁委工作人員按法定程序送達(dá)法律文書后，李某出庭應(yīng)訴，辯稱搬進(jìn)小區(qū)后得知該小區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房，涉案房屋沒有不動產(chǎn)權(quán)證，租賃合同無效且不需要支付租金。

仲裁庭認(rèn)為：李某承租的房屋未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效。但李某實(shí)際使用了涉案房屋，應(yīng)參照租賃合同中關(guān)于租金的約定向王先生支付租金21600元，并將涉案房屋返還給王先生。

【仲裁有理有據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

《中華人民共和國合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。